您好!欢迎您来到明基网络平台

用户名:

密   码:

  注册

选课中心
当前位置: 主页 > 资讯 > 新闻动态 >
导航栏目

Navigation column

联系我们contact us
咨询热线0411-82299495

联系人:武经理

手机:13940834589

电话:0411-81720055

邮箱:346744909@qq.com

地址:大连市高新园区腾飞软件园1座0411

关于“房地产税”,八问财政部副部长

  3月7日,在全国两会上,财政部副部长史耀斌就“房地产税”相关问题,回答了记者提问。

  这条新闻被广泛解读为:“房地产税”真的要来了!

  事实上,只要是真的认真研究的人,完全清楚昨天那位副部长所谈的,就是几个月前财政部部长肖捷所谈到的原则和内容,并没有新的东西。

  简单来说就是两句话:1.房产税立法已经在起草论证了;2.力争早日提请人大常委会初审。

  这意味着短期内,房地产税一定不会出台。

  首先,在副部长遂列举的几个今年将制定的税法中,并没有提及房地产税,这说明房地产税没有纳入今年人大的立法计划中。

  其次,一项法律从起草阶段到正式实施,中间要经历问题论证、意见征集、然后才能提交常委会初审,而初审之后还要经历多轮审议才能通过。

  对于影响国计民生的重大法律,审议过程会更加审慎,比如《物权法》就经历了7次审议,立法周期达到了14年之久。

  考虑到房地产税对国计民生的影响实在太大,而且还会直接影响到利益集团的利益,所以在2020年之前,完成立法的可能性真的不大,更不用说是正式实施了。

  这位副部长谈到的关于“房地产税”征收的制度安排,公众有诸多疑惑。请允许我向副部长提八个问题。

  这些问题,或许也是公众和业主普遍关心的问题。

1

  史部长,您提到了房地产税是大多数国家普遍采用的税收制度,或者是一个税种。

  是的,不错。但我的问题是:全世界绝大多数国家,都承认土地私有。全世界不承认土地私有的国家有几个呢?

  据我所知,不承认土地私有的国家,除中国大陆以外,最多不过5个。这几个国家的名字我就不一一列出来了,众所周知。也许我孤陋寡闻,如果多于5个,请您告诉我。

  这个问题如果和大多数国家一致,房地产税合法性瞬间成立。

2

  史部长,和第一个问题一样,您说大多数国家都实行了房地产税制度。

  是的,不错。我的问题是:政府独家垄断土地使用权,且收取高额土地出让金,大多数国家是这样吗?

  土地出让金的含义是什么?

  是租金?如果是租金,那就彻底否定了土地的产权性质。

  是税收?如果是税收,那么就违反了税法的基本原则:不能在税上再征税。

  还是什么费用?如果是费用,如此高额的费用,有法律依据吗?

3

  史部长,您说房地产税将按照评估值来征收。

  我的问题是:如果现在100万买的一套房子,在第69年的时候,假定它的评估值是1000万。中国民用建筑设计寿命只有50年,到第69年的时候,不是危房已经不错了,房子已经不值钱了,所谓的价值是土地的价值。如果每年要交1%的房地产税,那么业主每年要交10万元。

  但是第二年,就是到第70年的时候,土地使用期到了,土地使用权结束了。您可能会告诉我,《物权法》已经规定了住宅土地使用权自动续约。但我的问题是,自动续约免费吗?如果免费自动续约的话,那不是等于土地私有化了吗?如果那时还需要再交一笔土地出让金的话,那凭什么要让业主为土地增值付出二次代价呢?

4

  史部长,按照您的说法,所有的工商业住房和个人住房,都会按照评估值来征税。

  我的问题是:中国的所有住房普查清楚了吗?一共有多少种?这项评估谁来做?需要做多少年?需要多少人多少机构来做这件事?

  迄今为止,没有任何机构声称掌握了全国所有存量住房的数据。中国住房种类繁多,商品房、房改房、经济适用房、公租房、廉租房、部队专用房、机关专用房、人才房、回迁房、小产权房……据说有20多种。几年前,任志强算过,按照我们现有的评估师全部评估一遍,大约需要100到150年时间。

5

  史部长,您说房地产税属于地方税,它的收入归属地方政府。地方政府用这些收入来满足比如教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样一些支出。

  不错,这个很好。我的问题是:在人们购买商品房的时候,其中很大一部分成本是土地出让金(看似开发商交给了政府,实际上是由购房者买单)。这个收入,难道不也是用于地方政府的教育、治安和其他一些公共基础设施建设的开支吗?一次性收取了70年的还不够吗?

6

  史部长,您谈到了“我们前几年也进行过试点,应该说也积累了一些经验”。

  我的问题是:上海和重庆房产税试点已经七年多了,有法律依据吗?您可千万别告诉我是根据1986年的《房产税暂行条例》执行的。上海和重庆收的房产税,是偷换概念的房产税,和1986年《暂行条例》的房产税完全不是一回事儿。那时是按照买入价打七折征收的,且个人住房是免征的,这您比我清楚。


  从2011年试点到现在,已经七年多的时间了,试点到底是成功还是失败呢?积累的是经验还是教训呢?

7

  史部长,您说合理降低房地产建设交易环节的一些税费负担。

  我的问题是:您说的这些税费负担,包括土地出让金吗?我以为,如果取消土地出让金,那么收取房地产税的合法性和合理性也瞬间成立。

  但对之前购置的含土地出让金的,中国很多城市价格极高的商品房,还能再收取房地产税吗?

8

  史部长,您谈到了中国有中国的国情,我们会按照中国的国情,从中国的国情出发,来合理设计我们房地产税制度。

  我的问题是:中国房地产市场最大的国情是什么?土地国有,政府独家垄断土地出让,收取高额土地出让金。这是不是中国房地产市场最大的国情?

  最后

  想澄清的是,本人举双手赞成征收房地产税。千万不要用阶级斗争的思维方式,用利益集团划分谁赞成房地产税,谁反对房地产税……

  但全世界公认的原则是“税收法定”,无法定,不收税。如果税收可以不法定的话,则堪比抢劫。

  “房地产税立法”是中央提出来的,是《立法法》规定的,“税收法定”也是普世的原则。

  既然是法定,就应该遵守法学的基本原则:

  1.法律的普遍适用。如果小产权房不能确权的话,相当于在海关通道旁边,开设了一条可以堂而皇之的走私通道。

  2.法不溯及既往。在过去的几十年中,业主购买各类房屋时,并没有要征收房地产税的警示。

  3.税法的基本原则是不能征收“税上税”,也就是不能以已经征收的税作为下一道税的税基。而中国的商品房中,还有大量的隐形税收(土地出让金、土地增值税等等)。

  从十六届三中全会提出“物业税”,至今已经15年时间,房地产税的推进几乎没有任何实质性的进展。2005年,时任国务院发展研究中心副主任、物业税课题组组长谢伏瞻(现任中共河南省委书记),就谈到过税收法定的原则,也谈到过新房新办法,老房老办法的思路,但后来这条道路没有走下去。

  鉴于中国特殊的国情(事实上,中国房地产市场最大的国情就是土地国有、土地供应高度垄断以及高额的土地出让金),面对困难重重的房地产税立法,是不是一定要一条道走到底?抑制房地产市场投机有很多路可以走,是不是可以考虑另辟蹊径?

  房地产税真的要来了,谁最害怕?

  在中心城市囤积了大量住宅的人

  伤害指数★★★

  从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

  盲目购买了旅游物业、养老地产的人

  伤害指数★★★★

  如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

  盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人

  伤害指数★★★★

  绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

  加杠杆、超承受能力买多套房的白领

  伤害指数★★★★

  如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。

  在三四线城市囤积了大量住宅的人

  伤害指数★★★★★★

  相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

  手中有多套房、负债率非常高的炒房者

  伤害指数★★★★★★

  房地产税如果出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。
来源:盈科财税 作者:盈科财税