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浅析现房地产企业售房时赠送涉及的增值税

  【本文看点】我们都知道,在很多房地产企业为能很快的进行回笼资金,有一个常规的做法就是利用我们大众消费者的心里活动进行营销,大部分都会有一些“赠送”活动,例如冰箱、家电、装修,生活日用品等。这其中经常会有两种现象:一是在签订售房合同时明确为赠送冰箱或热水器;还有一种情况对客户或住户在节假日赠送小礼物,如食用油、米等,本文就其赠送物品时涉及增值税处理进行浅析。
  1、实说案例
  情况一:甲公司为房产企业,甲在2017年暑期为了能够加快售房速度而采用了促销,规定只要在要求的时间内进行签购房合同的业主,将赠送某著名品牌家电冰箱一台(一般纳税人)。
  有观点认为,在“营改增”后,财税〔2016〕年36号延用了之前混合销售的政策。那销售房产同时涉及货物赠送是否属于混合销售行为呢?从混合销售定义来看,只涉及货物与服务。而销售不动产、销售无形资产、销售服务属于“营改增”后三项不同的应税行为,销售不动产不属于销售服务,也就是说案例中的情形不属于混合销售行为。
  笔者认为上述观点存在误区,对于赠与行为,《中华人名共和国合同法》第一百八十五条规定,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予赠人,受赠人表示接受赠与的合同。这就意味着在赠与这种民事行为中,赠与人依约无偿转移其赠与物的所有权于受赠人,受赠人取得赠与物的所有权不必向赠与人支付相关的对价。但是在“买一赠一”的模式下,消费者必须先承担购物并支付的义务,然后才享有“赠一”的权利,这一点与赠与合同要求的无偿转移与物要求明显不符,实质上是商家以实物赠与的形式促销,消费者对赠品虽未支付钱款,但是赠品的成本实际已经融入付费商品中,并通过购买付费商品实现了赠品所有权的转移。房地产开发企业销售房屋赠送冰箱,其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价,可参照混合销售的原则,按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。
  根据《增值税暂行实施细则》第四条规定,强调“无偿”赠送属于视同销售货物,而上述情况是一个捆绑式的经济行为,不买房自然就没有送冰箱的行为,因而认为这种行为不属于严格上的“无偿赠送”而是有偿赠送。赠送的冰箱不属于增值税暂行条例规定的“购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”情形,不能视同销售。一般来说,赠送行为是作为企业销售合同的附属条款,也就是说一份销售合同里包含二项业务:销售不动产、赠送冰箱。“赠送”是基于“销售不动产”之上,没有“销售”就没有“赠送”。因此该赠送并非无偿赠送,是不用视同销售。
  也有观点认为,财税〔2016〕年36号同时也规定,纳税人兼营销售货物、服务、无形资产或者不动产,适用不同税率的,应当分别核算适用不同税率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。从该规定来分析,案例中情形销售不动产及赠送冰箱的行为,属于房产企业的兼营行为。该项业务可以拆分:销售冰箱和销售不动产。
  但甲企业财务人员认为,上述处理不符合实际操作。现行的销售合同是网上备案,由于总合同价为固定,意味着房地产管理部门办理房产权证就以此作为转让价格,同时也是购房者办理契税的计税依据。按此房产企业在开具不动产发票金额只能合同上金额,因此,前面分析赠送的冰箱确认收入,在实际操作中会碰到问题。
  2、笔者观点
  笔者认为,应按照《国家税务局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)第三条规定,在账务上将实际收到的销售金额,按照销售货物和随同销售赠送货物的公允价值的比例来分摊确认其销售收入,同时应将销售货物和随同销售的货物品名、数量,以及按各项商品公允价值的比例分摊确认的价格和金额在同一张发票上注明。对于随同销售赠送的货物品种较多,不能在同一张发票上列明赠送货物的品名和数量的,可统一开具“赠品一批”,同时需开具《随同销售赠送货物清单》,并作为记账的原始凭证,这样我们就可以把房款以及增值税等问题都裹在一起解决。
  并对此询问了当地的安徽国税局政策解疑:房地产开发企业“买房送装修、送家电”征税问题,房地产开发企业销售住房赠送装修、家电,作为房地产开发企业的一种营销模式,其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价,可参照混合销售的原则,按销售不动产适用税率。
  3、节假日赠送视同销售
  情况而:甲房产公司在国庆节赠送给购房客户,每户一壶食用油、一箱水果,这种情况的赠送礼品应怎么处理呢,要不要缴纳增值税呢?
  这点大家的意见都是比较统一的,因为赠送礼品应视同销售确认销项税额,符合税法规定。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人,视同销售货物。
  根据以上规定,甲企业将购进的货物无偿赠送客户,应视同销售。第十六条规定,纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者,按下列顺序确定销售额:
  (一)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;
  (二)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;
  (三)按组成计税价格确定。
  甲企业无最近时期销售该礼品的行为,因此应根据第二顺序确定该视同销售的销售额,按照销售该礼品的纳税人的销售价格作为视同销售的价格。
  综上所述,房地产企业卖房同时送家电、赠送礼品,属于混合销售行为,按照销售不动产适用税率缴纳增值税。房地产企业促销活动中免费送家电、礼品,按照兼营行为,分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。
  另外房地产企业卖房同时送家电、赠送礼品,不征收个人所得税;如果房地产企业在业务宣传、广告等活动中赠送家电、小礼品,应依法缴纳个人所得税,税款由赠送礼品的房地产企业代扣代缴。

来源:智慧源地产财税 作者:蔺永玲